房地产投资分析（第六版）

　　

一、由于“营改增”政策的施行，案例项目中涉及“营改增”后增值税的计算，均采用了“房地产老项目、一般纳税人、简易计税方法”的设定或选择。

二、本教材使用的角度。本教材主要讲授如何对房地产项目进行投资分析，从而判定项目是否可行、是否值得投资。因此，本教材中所指的咨询分析人是站在投资者的角度进行分析的，目的是帮助投资者作出明智的投资决策。
三、房地产市场、政策等变化较快，写作本版教材时，作者尽可能地核查了书中的全部信息，对一些数字、法律新规等进行了更新。
四、对第五版使用过程中发现的问题进行了修改和纠正。
五、具体项目具体分析是房地产投资分析的灵魂。

　　第一章房地产投资分析中的基本问题………………………………… 1
■ 学习目标……………………………………………………………………… 1
第一节房地产投资概述……………………………………………………… 1
第二节房地产投资分析概述………………………………………………… 17
第三节房地产投资分析常用术语…………………………………………… 28
第四节小结…………………………………………………………………… 47
■ 关键概念……………………………………………………………………… 48
■ 复习思考题…………………………………………………………………… 49
第二章房地产市场分析……………………………………………… 51
■ 学习目标……………………………………………………………………… 51
第一节房地产市场概述……………………………………………………… 51
第二节房地产市场分析的内容……………………………………………… 57
第三节房地产市场调查的方法与程序……………………………………… 66
第四节房地产市场预测的种类与方法……………………………………… 74
第五节房地产开发项目的SWOT分析……………………………………… 84
第六节小结…………………………………………………………………… 89
■ 关键概念……………………………………………………………………… 90
■ 复习思考题…………………………………………………………………… 90
第三章房地产开发项目的区位条件分析…………………………… 92
■ 学习目标……………………………………………………………………… 92
第一节区位与房地产价值…………………………………………………… 92
第二节房地产开发项目的区位分析………………………………………… 97
第三节区位选择要注意的问题…………………………………………… 104
第四节小结………………………………………………………………… 106
■ 关键概念…………………………………………………………………… 107
■ 复习思考题………………………………………………………………… 107
第四章房地产投资项目基础数据的估算分析……………………… 108
■ 学习目标…………………………………………………………………… 108
第一节房地产开发项目总投资与总成本费用的估算…………………… 109
第二节房地产投资项目的收入、税金估算……………………………… 125
第三节房地产投资项目的资金筹措……………………………………… 143
第四节借款还本付息的估算……………………………………………… 150
第五节财务基础数据估算案例分析……………………………………… 160
第六节小结………………………………………………………………… 163
■ 关键概念…………………………………………………………………… 165
■ 复习思考题………………………………………………………………… 165
■ 案例分析题………………………………………………………………… 166
第五章房地产投资项目财务分析…………………………………… 169
■ 学习目标…………………………………………………………………… 169
第一节房地产投资项目财务分析概述…………………………………… 169
第二节房地产投资项目财务分析基本报表……………………………… 173
第三节传统财务分析……………………………………………………… 191
第四节现代财务分析……………………………………………………… 198
第五节传统财务分析方法的应用——某置业（股权） 投资者和债权
投资者对商场投资的可行性分析案例…………………………… 212
第六节现代财务分析方法的应用——某房地产开发项目财务分析案例… 218
第七节基本报表填列与相应指标的计算案例分析……………………… 231
第八节小结………………………………………………………………… 234
■ 关键概念…………………………………………………………………… 235
■ 复习思考题………………………………………………………………… 236
■ 案例分析题………………………………………………………………… 236
第六章房地产投资项目不确定性分析……………………………… 240
■ 学习目标…………………………………………………………………… 240
第一节房地产投资项目的不确定性概述………………………………… 240
第二节盈亏平衡分析……………………………………………………… 245
第三节敏感性分析………………………………………………………… 256
第四节小结………………………………………………………………… 267
■ 关键概念…………………………………………………………………… 269
■ 复习思考题………………………………………………………………… 269
■ 案例分析题………………………………………………………………… 269
第七章房地产投资项目风险分析…………………………………… 271
■ 学习目标…………………………………………………………………… 271
第一节房地产投资项目风险概述………………………………………… 272
第二节房地产投资风险的种类与控制方法……………………………… 278
第三节房地产投资风险分析……………………………………………… 283
第四节小结………………………………………………………………… 291
■ 关键概念…………………………………………………………………… 292
■ 复习思考题………………………………………………………………… 292
第八章房地产投资决策分析………………………………………… 294
■ 学习目标…………………………………………………………………… 294
第一节房地产项目投资决策概述………………………………………… 294
第二节房地产投资项目的方案比选……………………………………… 302
第三节各比选指标的应用………………………………………………… 308
第四节案例分析…………………………………………………………… 317
第五节小结………………………………………………………………… 320
■ 关键概念…………………………………………………………………… 322
■ 复习思考题………………………………………………………………… 322
■ 案例分析题………………………………………………………………… 323
第九章房地产开发投资项目案例分析……………………………… 324
■ 学习目标…………………………………………………………………… 324
第一节租售房地产开发项目案例分析…………………………………… 324
第二节房地产投资项目可行性研究案例分析——星海小筑住宅
小区可行性分析…………………………………………………… 340
第三节商业地产开发项目案例分析……………………………………… 359
第四节小结………………………………………………………………… 363
■ 复习思考题………………………………………………………………… 363
第十章房地产置业投资项目案例分析……………………………… 364
■ 学习目标…………………………………………………………………… 364
第一节房地产置业项目投资分析概述…………………………………… 364
第二节房地产买卖投资分析……………………………………………… 368
第三节房地产置业消费投资分析………………………………………… 370
第四节房地产租赁投资分析……………………………………………… 371
第五节房地产置业出租经营投资分析…………………………………… 373
第六节小结………………………………………………………………… 387
■ 复习思考题………………………………………………………………… 387
第十一章房地产开发项目可行性分析报告的撰写………………… 388
■ 学习目标…………………………………………………………………… 388
第一节房地产开发项目可行性分析报告的基本构成…………………… 388
第二节房地产开发项目可行性分析报告正文的写作要点……………… 390
第三节房地产开发项目可行性分析报告的审读………………………… 395
■ 复习思考题………………………………………………………………… 397
主要参考文献…………………………………………………………… 398
附录1 复利系数标准表示法及复利计算公式汇总表……………… 400
附录2 正态分布曲线的面积………………………………………… 401
后记……………………………………………………………………… 403